Samstag, 12. April 2014

Mietfrei wohnen, ohne sich zu verschulden

"Betongold" ist wieder mal in aller Munde. Ich bin Anfang 30 und man erfährt mit, dass die gleichaltrigen Kollegen langsam ans Häusle bauen denken bzw. in die Tat umsetzen. Ich sehe das sehr kritisch. Ich hänge nicht der Illusion vom "Betongold" an. Allein der Begriff ist ja zweischneidig. Von den Benutzern ist er in positiver Konnotation benutzt, aber Beton hat auch was negatives. Anhänger des "Betongoldes" sind oft regelrechte "Betonköpfe". Hans im Glück war schon ein Goldklumpen zu viel, den er dann gegen ein Pferd getauscht hatte. Für einen Betonklumpen hätte er nicht einmal einmal einen alten Esel bekommen.

Ich bin ein Freund des Aktiensparens und habe mir vor Jahren mal folgende Überlegung gemacht: Wie lange und wie viel muss ich monatlich in Aktien investieren, um meine Nettokaltmiete aus den Dividendeneinnahmen zu bestreiten?

Annahmen: Ich gehe von 7 % Rendite aus (nach Inflation, nach Steuern, bei Reinvestion der Dividenden). Dividenden werden solange reinvestiert, bis das Aktiendepot den enstprechenden Wert hat. Ich gehe bei 4 % Dividendenrendite aus, nach Steuern.

Eine Nettokaltmiete von 375 € pro Monat ergibt 4500 € pro Jahr, d.h. ich benötige ein Depot im Wert von 112500 €. sm ist die monatliche Sparrate.

            1,07^(n+1) - 1
112500 € = --------------- sm * 12
            1,07 - 1


7875 € = (1,07^(n+1) - 1) sm * 12



Nun kann man in sm einen konkreten Wert einsetzen, wie z. B. 1100 €. Ich dividiere dann auch sofort durch sm.

0,597 = 1,07^(n+1) - 1

1,597 = 1,07^(n+1) 

Nun wird logarithmiert:

ln 1,597 = ln (1,07^(n+1))

ln 1,597 = (n+1) ln 1,07

n+1 = ln 1,597 / ln 1,07 = 6,9.

n = 5,9.

Das war jetzt ganz einfache Mathematik. Man benötigt also nicht einmal 6 Jahre. Man könnte sogar noch mehr schaffen. In vielen Firmen gibt es Bonuszahlungen, Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld und wer Dienstreisen hat, bekommt auch noch Spesen, die ein nettes Zubrot sind. Durch Erhöhung der monatlichen Sparraten durch konsequente Investition jener Einnahmen neben dem regulären Gehalt kommt man auf mehr als 1100 € pro Monat. Ich komme gar auf über 20000 € pro Jahr.


Ich habe eine LibreOffice-Tabelle erstellt, in der man nur ein paar Randdaten eingeben muss (Wie hoch ist die aktuelle Miete?), um zu errechnen, wie schnell man das Aktiendepot zusammengespart hat.



Kommentare:

  1. 7%nach Steuern ist doch viel zu hoch angesetzt. Es geht ja um die Durchschnittsrendite und um sehr stark minimiertes Risiko. Dazu musst du in Werte ala CocaCola,McDonalds,Procter,Philip Morris etc. gehen, die ein KGV von 20 plus minus 5 haben. Somit liegst du bei ca. 5 bis 6% Rendite mit der du durchschnittlich "rechnen" kannst. Die Auszahlquote liegt meist bei ca 50-60% sprich 3 % gehen an dich (und du must sofort Steuern zahlen) der Rest verzinst sich im Unternehmen zuerstmal Steuerfrei weiter. Ich würde sagen nach Abzug der Steuer ist mit einer Rendite unter 5% zu rechnen. Die große Logarithmusfunktion etc. ist dafür nicht nötig. Die Mietrendite liegt meist so bei ca. 3,5-4,5%, d.h. wenn die Wohnung 200000€ kostet zahlst du mit 4% Vermieterrendite 8000€ jährliche Miete oder gut 650 mtl.Legst du die 200k€ nun in Aktien an erhältst du 6000€ Dividende abzgl. 25% bleiben noch 4500€ sind plus im Normalfall sollten die Aktien um die 2% steigen (4000€) um die der innere Wert der Firma zugenommen hat. Gretchenfrage:lohnt sich das? Antwort: keine Ahnung, denn du weist nicht ob die Immobilie nicht einen Wertzuwachs generiert den du nicht mitberechnest bzw. ob der Wertzuwachs höher ist als die i.d.R. nach Jahren anfallenden Instandhaltungskosten. Ne eigene Immobilie ist ja auch noch ein Notanker (Währungsreform etc.) den dir im Ernstfall keiner wegnehmen kann bzw. die Besteuerung im Katastrophenfall ist auch geringer als die Kursschwankungen an der Börse. Ich für meinen Teil verschiebe auch den Immobilienkauf, da die Preise momentan aufgrund der Niedrigzinsphase enorm hoch sind und es nach Blase riecht und steck die Kohle lieber in ne Nestleaktien oder ähnliches. Trotzdem möchte ich zwischen 35 und 40 ne Wohnung kaufen um einen großen Fixposten (Miete) zu killen und ne Vermögensverteilung von 40-50% sichere Aktien,30-40% Betongold, Rest Anleihen hinzubekommen.

    AntwortenLöschen
  2. Schade LibreOffice-Tabelle kennt mein Excel nicht.
    Hätte mich mal interessiert an der Tabelle mit eigenen Daten rumzuschrauben.
    Gruß
    Alex

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Nicht? Das ist seltsam, denn schliesslich nutzt LibreOffice den international genormten & quelloffenen OpenDocument-Standard.

      Aber halb so schlimm - da LibreOffice ja kostenlos ist, können Sie es ja einfach nutzen und zur Not die Tabelle als "Excel-Datei" abspeichern.

      Löschen
  3. Kann man auch sehr leicht selbst bauen, wenn man Plus und Minus Rechnen Kann, Alex von Reich!!

    AntwortenLöschen